▎分袂式长租公寓第一股蛋壳公寓退市已有三年之久，而自若、魔方公寓等长租公寓企业赴港上市音信频传，长租公寓的赢余困难是否仍旧破解？长租公寓拿什么敲开血本墟市的大门？

　　即日，有墟市音信称，长租公寓运营商自若最疾将于第三季度正式向港交所递交招股书。对此，自若方面回应：“不予置评，全部讯息请以公司官方讯息为准。”

　　而早正在本年3月初，自若也曾传出赴港上市传言，称其策划筹资约10亿美元，最早或于4月份向港交所提交招股仿单，并最疾正在本年上市。

　　无独有偶，另一家集合式长租公寓头部企业魔方公寓也于客岁9月向港交所提交招股书，本年4月28日，因招股书失效，魔方公寓再次向港交所主板递交上市申请，摩根士丹利、修银邦际职掌其联席保荐人。

　　过去十年，长租公寓行业历经潮起潮落，正在功劳高光和掌声同时，也引来不少争议和质疑。赢余形式不行熟、赢余难是长租公寓的通病，曾被不少投资者所诟病。当前，分袂式长租公寓第一股蛋壳公寓退市已有三年之久，而自若、魔方公寓等长租公寓企业赴港上市音信频传，长租公寓的赢余困难是否仍旧破解？长租公寓拿什么敲开血本墟市的大门？

　　本年来跟着房地产墟市的苏醒回暖，房产租赁墟市也频传长租公寓策动IPO的音信。

　　7月27日，血本墟市传出音信，邦内最大“二房主”自若最疾将于第三季度正式向港交所递交招股仿单，IPO团队或者搜罗中信证券、高盛、摩根士丹利等。而此前3月8日，自若也曾被传商量最早正在4月IPO，策划筹资约10亿美元，最疾于本年上市。

　　然而对待两次IPO传言，自若均作了不予置评的回复。行动邦内长租公寓墟市的头部企业，自若的上市动态无间颇受闭心，最早正在2019年就有自若上市音信流出，当时自若CEO熊林对外回应：“IPO就像把己方的效率拿出来，让更众的人去评判，另日这些人要和你共享益处同时也要共担危害。所以唯有自若的各项目标阐扬得更好，唯有自若的品格与供职更好，才会去商量IPO。”

　　当前三年过去了，半年内两度传出上市音信的自若并未就此做出骨子性回应，可睹此次自若赴港上市或真是有备而来。

　　树立于2011年，脱胎于链家的自若，深耕长租公寓十余载，旗下具有自若友家、自若整租、自若曼舍、自若寓、自若里和都邑之光等众个租住产物，同时供应搬场、保洁、维修等栖身供职，定位为一家都邑栖身供职科技企业。据官网显示，截至目前，自若已正在10个都邑扎根结构，供职近50万业主、500万自若客、拘束房源超100万间。

　　另一家集合式长租公寓头部企业魔方公寓则于客岁9月就向港交所提交招股仿单，后因招股书失效，又正在本年4月28日从新提交上市申请。

　　本年5月，我爱我家正在召开功绩解说会上，宣泄出策动拆分旗下长租公寓品牌“相寓”独立上市的计划。

　　有业内人士指出，长租公寓企业之因而频传上市音信，厉重道理或正在于近两年融资休息。自2020年此后，长租公寓行业始末了暴雷潮迭起，蛋壳公寓、青客公寓等不少长租公寓品牌接踵倒正在了资金链上，这一暗澹形象使得血本对长租公寓投资慎之又慎。

　　天眼查平台显示，自若和魔方公寓的近来一轮融资分歧停息正在2020年3月和2019年3月，也便是说，两家头部长租公寓企业均已有三年未获融资。

　　从融履历程来看，自若自2018年至今共有四轮融资，个中不乏腾讯投资、红杉中邦、华平投资等顶级投资方，再有泛大西洋、软银等邦际着名投资机构。魔方公寓至今也累计得回四轮融资，投资方有德同血本、中航相信以及加拿大养老基金拘束公司CDPQ，值得一提的是，华平投资不只是自若的投资方，也同样投资了魔方公寓。

　　相较自若和魔方公寓众年未有“输血”，另一家策动上市的相寓情形好像也并不乐观，就正在相寓策划上市音信传出的前一个月，相寓母公司我爱我家遭到股东减持，4月6日，我爱我家颁布股东减持股份策划的预披露布告称， 58集团拟通过集合竞价、大宗营业或两种方法相集合的方法减持我爱我家股份不赶过6454.07万股，减持比例不高于2.74%。这并不是58集团初度减持我爱我家股份。

　　据悉，2020年-2022年，58集团先后3次通告减持策划，然而，前两次减持策划克日届满时，并未有减持举动。直到2022年12月20日，58集团通告减持我爱我家1300万股，减持后，58集团持股比例降至7.73%。

　　其它，7月31日，我爱我家再度披露58集团减持进步布告，截至 2023 年 7 月 31 日，58集团按此前预披露的减持策划，以集合竞价、大宗营业方法已合计减持其持有的公司股份 34,109,208 股（占公司总股本的 1.45%），其本次减持策划的减持数目已过半。本次减持后，58集团合计持有我爱我家1.48亿股，持股比例为6.28%。

　　赢余难、赢余低无间是限制长租公寓活命和成长的弊病，长租公寓行业也被不少业内人士称之为微利行业。克而瑞磋商数据显示，长租公寓行业均匀利润秤谌仅正在2%-4%，现金流回正周期起码需6年以上。

　　SOHO中邦董事长潘石屹也曾公然显露不看好长租公寓行业，乃至直言长租公寓烧钱创业是一条不归程，不到1%的房钱回报，租房的价值再翻一番仍是蚀本的。

　　自2020年此后，因房钱贷和加注金融杠杆形式，青客公寓和蛋壳公寓接踵暴雷，走向倒闭清理和退市终局，寓睹公寓、乐栈公寓等地方性公寓也接踵因资金链倒下，昭彰，直至走进血本墟市，长租公寓都尚未跑出一个成熟可延续的贸易形式。而当前，历经三年冷静与冬眠，长租公寓们再次频叩血本墟市大门，这是否就意味着，长租公寓玩家们已走出行业“阴浸”，搜求到越发成熟的贸易形式，冲破赢余难或赢余低的“魔咒”了呢？

　　目前邦内长租公寓厉重分为两种即分袂式长租公寓和集合式长租公寓，前者以自若、蛋壳公寓、青客公寓、相寓等为代外，后者则以魔方公寓、窝趣公寓、万科泊寓和龙湖冠寓为代外。

　　长租公寓难赢余其厉重道理正在于不行熟或者说不壮健的贸易形式。分袂式长租公寓的运营形式实质上是“二房主”形式，通过低价收购房源实行装修，再以高价出租出去，从而赚取“房钱差”。这种形式下，长租公寓企业只可赚取薄利，由于掷开收房本钱外，再有装修本钱、衡宇空置期和企业平常运营和拘束本钱必要剔除。所以，长租公寓玩家才会拣选大范畴扩张，通过赛马圈地，以范畴房源数目换取利润。

　　青客公寓CEO金光杰也曾显露：“3万间-5万间的范畴，是公寓企业的活命底线。因前期必要参加房租、装修等本钱，假若房源总数小于1万间，公寓拘束难以做到工致化，资金链断裂危害较高。”

　　因有青客公寓和蛋壳公寓暗澹终结的前车可鉴，同为分袂式长租公寓的自若，近几年全力于挣脱“二房主”身份，启迪搜求出“增益租”形式。

　　区别于此前的古板二房主形式，增益租是一种与房主益处共享，完毕共赢的团结机制，浅易来说便是，将衡宇拆分为出租和装修两块，房主供应房源并继承装修用度，自若承担装修，应承房主有保底房钱收益。据体会，分摊到整个房钱金额上，业主每个月能拿到房钱的72%，自若收取8%，合计占房钱的80%，剩下的20%为浮盈片面则由两边分摊。

　　借助“增益租”形式，自若完毕从“二房主”到“资产托管”的脚色转换，这种形式对自若和业主两边均有增益。于自若而言，使其资产形式变得”更轻“，省去了收房用度和装修本钱，于业主而言，能安静保底收益且无需每年让出1个月的房钱。若房租价值上涨，还能就溢价片面与自若完毕五五分账。

　　其它，对待一线都邑的“老破小”业主而言，增益租可通过装修提升招租率，裁汰衡宇空置期，处置出租难的题目。

　　能够说，借助增益租形式，自若不只完毕了轻资产形式转型，同时对其家装营业和家政供职也带来增益。一位谙习自若的业内人士称，增益租”装修片面给自若带来了可观的现金流，这种形式下，一个业主实践相当于两个客户，一是买了装修，第二仍旧是先前的业主委托。

　　增益租推出后，自若众次散布增益租形式战绩，据本年1月中邦都邑住房租赁智库连结自若磋商院颁布的《寰宇要点都邑业主出租偏好调查》显示，自若“增益租”已累计得回业主委托量已超11万间；进入2022年后，自若“增益租”形式业主委托量迎来疾捷延长，2022年终年委托量同比延长50%，个中1季度委托量同比延长420%、上半年委托量同步延长超100%。

　　比拟自若，同是分袂式长租公寓品牌的相寓近几年阐扬却并不如意。除了母公司我爱我家碰到58集团众次减持以外，相寓仍未走出赢余难逆境，据我爱我家2022年功绩报显示，相寓的营收比重已占我爱我爱营业板块营收的48.37%，庖代经纪营业跃居集团营收首位，2022年我爱我家的经纪营业营收占比只占到30.25%，某种水平而言，我爱我家仍旧从一个房地产经纪供职企业，转型成为了一个长租公寓运营商。

　　财报中，我爱我家将相寓营业称为“资产拘束”营业，数据显示，2022年相寓营收达56.47亿元，但贸易本钱却高达59.85亿元，毛利率为-5.99%，相较2021年毛利率延长1.06%，也便是说，近两年相寓处于接连亏蚀状况。值得防卫的是，据财报，相寓是我爱我家四大营业板块里，独一录得亏蚀的营业板块。其它，从范畴延长来看，比拟2021年尾的25.3万套，2022年相寓仅增长了1000套房源，扩张速率也展示显然下滑，由此可睹，相寓延续亏蚀也带来扩张的无能为力。

　　区别于自若和相寓等集合式长租公寓，魔方公寓虽也是“二房主”脚色，然而房源集合的上风也让长租公寓运营和拘束越发高效，也更易于赢余。招股书显示，魔方公寓目前正在独立集合式长租公寓运营商中排名第一。截至2022年12月31日，有76245套正在营公寓、遮盖寰宇25座都邑，门店数目达388个。

　　魔方公寓的运营形式分为两种，即直营形式、以及加盟拘束和第三方托管形式。个中直营形式营收占比仍是魔方公寓收入的厉重组成，近三年，直营形式收入占比均超94%，复合年延长率为33.5%。招股书显示，2020-2022年，魔方公寓营业营收展示持重成长态势，营收分歧为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。

　　然而，净利润却受墟市身分影响，除了2021年因收购事项录得3.02亿元净利外，2020年和2022年均录得亏蚀，亏蚀额分歧为2.3亿元和2.47亿元，魔方公寓对此称是疫情道理导致了亏蚀。由此可睹，行动集合式长租公寓头部企业的魔方公寓赢余题目仍禁止乐观。

　　邦内集合式长租公寓除了魔方公寓这种独立运营商以外，再有自持物业、从属于房地产开拓公司的公寓品牌，如万科泊寓、龙湖冠寓和华润有巢等。

　　近几年，因为房地产墟市步入安排阶段，不少房企纷纷开头搜求新的延长形式，正在“租售并举”的策略指点下，不少房企开头将目力放至长租公寓范畴，2022年，正在保租房策略的延续饱动中，越来越众的房企也参预到保证性租赁住房的成长队伍，同时“保租房”REITs也应运面世，为房企成长长租公寓供应了新的融资和成长思绪。

　　房企型长租公寓筹划近况怎么，咱们可参考财政数据来看，以万科泊寓和龙湖冠寓为例，2020年-2023年，万科泊寓和龙湖冠寓营收和房钱收入均完毕稳步延长，个中万科泊寓营收分歧为25.40 亿元、28.9亿元和32.4亿元。龙湖冠寓房钱收入分歧为18.1亿元、22.3亿元和24.4亿元。

　　房源范畴上，截至2022年尾，泊寓共运营拘束租赁住房21.51万间，同比晋升3.07%，年出租率达95.6%。龙湖冠寓截至2022岁终已正在寰宇高量级都邑开业11.6万间，拘束范畴赶过16万间，已开业6个月及以上房源出租率为91.1%。

　　房企长租公寓营业的营收虽阐扬尚可，但赢余也仍是困难，纵然万科正在2022年的财报中尚未披露泊寓赢余数据，但依照万科总裁祝九胜正在功绩推介会上所讲，2023年万科泊寓完毕报外赢余的方向不会调动， 这是否也就意味着，万科泊寓至今尚未完毕赢余。

　　龙湖冠寓赢余数据稍好少许，数据显示，龙湖冠寓2021年完毕1.4亿元初度赢余，龙湖集团董事会主席陈序平显露，冠寓已接连2年完毕赢余， 2023年估计将有良性的赢余延长。”然而值得防卫的是，岂论是万科集团仍是龙湖集团，其长租公寓营收正在总营收中的占比都微乎其微。据财报数据计算，这三家房企长租公寓营收正在总营收的占比都正在1%控制。

　　中邦长租公寓墟市历经十余年洗牌和浸淀，行业竞赛式样仍旧趋于安静，然而，行业墟市延长空间却仍旧重大可观。据弗若斯特沙利文的材料，中邦租赁公寓的墟市范畴由2018年的1.4万亿元增至2022年的1.7万亿元。至2027年，中邦租赁公寓墟市的范畴估计将增至2.6万亿元。

　　此皮毛较于欧美强盛邦度，邦内机构化长租公寓渗入率仍差异较大，中邦长租公寓成长空间仍待开拓与开掘。

　　自若推出的立异贸易形式“增益租”简直为行业玩家贸易化启迪了新思绪，饱励长租公寓墟市成长又向进取了一大步。然而因集散形式不同，其他长租公寓企业也并不行全体照搬复制，还需集合本身搜求出适合己方的制血形式，上市融资尚能处置近渴，却不是很久之计，长租公寓企业还需打制延续自我制血才华，方能完毕长足成长。

　　原题目：《自若、魔方公寓上市音信频传，长租公寓的赢余“魔咒”破解了？｜立地评》

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